Większość kupujących mieszkania korzysta z kredytu hipotecznego. Dobra rozmowa z bankiem zaczyna się wcześniej niż w oddziale: od uporządkowania finansów i dokumentów.
Sprawdź zdolność kredytową
Bank patrzy na dochody, stałe wydatki, liczbę osób w gospodarstwie i inne zobowiązania. Zanim zaczniesz oglądać mieszkania, sprawdź, na jaką kwotę możesz liczyć. Dzięki temu nie zakochasz się w mieszkaniu, którego nie sfinansujesz.
Wkład własny
Banki wymagają zwykle wkładu własnego, a jego wysokość zależy od oferty i ewentualnego ubezpieczenia. Pamiętaj, że oprócz ceny mieszkania będziesz musiał zapłacić koszty dodatkowe: podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego, wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe i ewentualne wykończenie.
Historia kredytowa
Bank sprawdzi Twoje dane w rejestrach kredytowych. Opóźnienia w spłatach, wykorzystane limity na kartach i niespłacone zobowiązania obniżają zdolność. Warto sprawdzić swoją historię wcześniej i uregulować to, co da się naprawić.
Dokumenty do wniosku
Zwykle potrzebne są dokumenty tożsamości, zaświadczenia o dochodach lub wyciągi z konta, informacja o innych kredytach oraz dokumenty nieruchomości: odpis księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zaległości i umowa przedwstępna.
Wycena mieszkania przez bank
Bank zleca wycenę nieruchomości, na podstawie której ustala maksymalną kwotę kredytu. Zdarza się, że wycena jest niższa niż cena sprzedaży, a wtedy trzeba dołożyć różnicę z własnych środków.
Czego nie robić
W okresie ubiegania się o kredyt nie zaciągaj nowych zobowiązań i nie zmieniaj pracy bez konsultacji. Nie podpisuj też bezwarunkowej umowy przedwstępnej, jeśli nie masz pewności co do finansowania. Można zapisać, że umowa jest zawarta pod warunkiem uzyskania kredytu.
Krok po kroku: od decyzji do umowy kredytowej
- sprawdzasz swoją zdolność i historię kredytową,
- zbierasz dokumenty dochodowe,
- wybierasz mieszkanie i podpisujesz umowę przedwstępną z zastrzeżeniem finansowania,
- składasz wniosek, a bank zleca wycenę,
- po decyzji podpisujesz umowę kredytową i umowę przyrzeczoną u notariusza.
Rodzaje kredytów i na co zwrócić uwagę
Banki oferują kredyty o stałej i zmiennej stopie, z różnymi okresami spłaty i zasadami wcześniejszej spłaty. Rata przy kredycie ze stałą stopą jest przewidywalna przez określony czas, ale początkowo może być wyższa. Przy zmiennej stopie rata zmienia się wraz z rynkiem, co daje szansę na niższe koszty, ale też ryzyko ich wzrostu. Wybór zależy od Twojej tolerancji na ryzyko i od stabilności dochodów.
Koszty, które łatwo przeoczyć
Poza ceną mieszkania i ratą kredytu trzeba doliczyć koszty jednorazowe: prowizję banku, wycenę nieruchomości, ubezpieczenia, opłaty notarialne i sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym oraz koszty wprowadzenia się i remontu. Dobrze jest policzyć je wcześniej i dodać do planowanego budżetu, żeby nie okazało się, że brakuje na końcu.
Rola pośrednika kredytowego
Doradca kredytowy porównuje oferty wielu banków i pomaga dobrać tę, która pasuje do Twojej sytuacji. Dla osoby, która nie ma czasu chodzić do kilku placówek, to duża oszczędność. Warto jednak zapytać, czy doradca jest niezależny, jak jest wynagradzany i czy pokazuje wszystkie dostępne możliwości, a nie tylko wybrane.
Jak wzmocnić swoją pozycję przed bankiem
- uporządkuj dochody i dokumenty potwierdzające je od dłuższego czasu,
- spłać małe zobowiązania, które obniżają zdolność,
- unikaj nowych kredytów i dużych zakupów na raty tuż przed wnioskiem,
- zbierz wkład własny z zapasem na koszty dodatkowe,
- zachowaj poduszkę finansową na kilka miesięcy rat.
Jak łączymy kredyt z szukaniem mieszkania
Najlepsza kolejność to najpierw zdolność kredytowa, potem szukanie mieszkania w realnym budżecie. Dzięki temu nie oglądasz ofert, których bank nie sfinansuje, i szybciej reagujesz, gdy trafi się coś wartego uwagi. Na koniec wyceniamy wybrane mieszkanie z myślą o wycenie bankowej, żeby uniknąć niespodzianek w ostatniej chwili.
Najczęstsze pytania
Czy mogę negocjować warunki kredytu?
Tak. Porównaj oferty kilku banków: marżę, prowizję, ubezpieczenia i zasady wcześniejszej spłaty.
Ile trwa uzyskanie kredytu?
Zwykle od kilku tygodni, w zależności od banku i kompletności dokumentów. Dlatego warto zacząć wcześniej.
Czy pośrednik pomoże z kredytem?
Pomagamy przygotować dokumenty nieruchomości, a w sprawie samego kredytu współpracujemy z doradcami finansowymi, jeśli potrzebujesz takiej pomocy.
W MK Prestige pomagamy przygotować dokumenty nieruchomości, o które prosi bank, i sprawdzamy stan prawny przed podpisaniem umowy. Zobacz, jak pomagamy kupującym.
