Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, który chroni właściciela, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy. Chroni nie dlatego, że ułatwia wypowiedzenie, lecz dlatego, że przyspiesza odzyskanie lokalu.
Co jest potrzebne
- Umowa na piśmie zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego: najemca zobowiązuje się opróżnić lokal po zakończeniu najmu.
- Wskazanie lokalu, do którego najemca się wyprowadzi, i oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy.
- Zgłoszenie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie czternastu dni od jej zawarcia. Pominięcie tego kroku może osłabić zabezpieczenie, więc warto go dopilnować.
Kaucja i opłaty
Kaucja w lokalu mieszkalnym nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Wysokość czynszu i opłat dodatkowych powinna być zapisana jasno w umowie.
Kiedy warto
Najem okazjonalny sprawdza się, gdy chcesz mieć większą pewność, że odzyskasz mieszkanie w razie sporu. Jest też przydatny przy wynajmie osobom, których sytuacja finansowa nie jest w pełni znana. Pamiętaj jednak, że wymaga dodatkowych kosztów i formalności, więc nie zawsze jest potrzebny.
Na co uważać
Błędy formalne, na przykład brak zgłoszenia do urzędu skarbowego albo nieprawidłowe oświadczenie, mogą osłabić zabezpieczenie, na którym Ci zależy. Dlatego przy najmie okazjonalnym warto skorzystać z pomocy osoby, która zna przepisy.
Przykładowy przebieg formalności
- ustalasz warunki najmu z najemcą i przygotowujesz umowę,
- najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji u notariusza,
- właściciel lokalu, do którego najemca się wyprowadzi, składa oświadczenie o zgodzie,
- podpisujecie umowę i protokół zdawczo-odbiorczy,
- zgłaszasz umowę do urzędu skarbowego w terminie.
Skąd wziął się najem okazjonalny
Najem okazjonalny został wprowadzony, żeby dać wynajmującym dodatkowe zabezpieczenie na wypadek, gdy najemca po zakończeniu umowy nie chce opuścić lokalu. Dzięki szczególnej procedurze, w tym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, właściciel może szybciej odzyskać mieszkanie niż przy zwykłym najmie. To rozwiązanie wymaga jednak dopełnienia kilku formalności, a ich pominięcie może unieważnić zabezpieczenie.
Różnice między najmem zwykłym a okazjonalnym
- Dokumenty. Najem okazjonalny wymaga dodatkowych oświadczeń i wskazania lokalu, do którego najemca się wyprowadzi.
- Forma. Oświadczenie najemcy składa się w formie aktu notarialnego.
- Zgłoszenie. Umowę zgłasza się do urzędu skarbowego w określonym terminie.
- Odzyskanie lokalu. Procedura egzekucji jest szybsza niż przy zwykłym najmie, jeśli wszystkie wymogi zostały spełnione.
Kiedy najemca może się obawiać
Dla najemcy najem okazjonalny oznacza więcej formalności i większe zobowiązanie. Dlatego dobrze jest otwarcie omówić zasady, wytłumaczyć, po co jest ta procedura, i dać czas na decyzję. Uczciwy wynajmujący, który jasno przedstawia warunki, buduje zaufanie i unika sporów w przyszłości.
Najczęstsze błędy przy formalnościach
Do najczęstszych błędów należą: brak zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym w terminie, niewłaściwe wskazanie lokalu, do którego ma się wyprowadzić najemca, brak zgody właściciela tego lokalu albo niekompletne oświadczenia. Każdy z nich może sprawić, że zabezpieczenie nie zadziała, kiedy będzie najbardziej potrzebne. Dlatego warto powierzyć przygotowanie dokumentów doświadczonej osobie.
Czy to rozwiązanie dla każdego
Nie każdy wynajem wymaga formy okazjonalnej. Przy sprawdzonym najemcy z dobrą historią i krótkim okresie najmu zwykła umowa może wystarczyć. Najem okazjonalny jest wygodny tam, gdzie wynajmujący chce mieć dodatkowe zabezpieczenie, na przykład przy dłuższej umowie z nowym, nieznanym najemcą lub przy wyższej stawce czynszu.
Najczęstsze pytania
Czy najem okazjonalny jest tylko dla właścicieli?
Dotyczy właściciela wynajmującego lokal mieszkalny osobie fizycznej. To właściciel zyskuje dodatkowe zabezpieczenie.
Czy najemca może się sprzeciwić?
Najem okazjonalny wymaga zgody najemcy na oświadczenia i wskazanie lokalu, więc przed podpisaniem trzeba omówić go otwarcie.
Ile to kosztuje?
Dochodzą koszty notariusza za oświadczenie najemcy i czas na formalności. Szczegóły zależą od konkretnej sprawy.
W MK Prestige przygotowujemy umowy najmu i pilnujemy formalności, także w formie najmu okazjonalnego. Zobacz, jak wynajmujemy mieszkania.
